首页 > 社会责任 > > 正文

供应端驱动土地市场“裂变”:“地王”谢幕 自持崛起

日期:2018-01-01 14:56:12编辑作者:www.22sblive.com
2017年12月26日,泰禾集团发布公告称,公司董事会通过议案,拟以不超过8亿元的价格竞拍北京侨禧投资有限公司51%的股权。此前的8月,泰禾曾以7.34亿元的价格受让该项目49%股权。
 
这一项目的前身,是于2015年初出让的北京市丰台区槐房A“地王”,华侨城联合华润、招商斥资83亿获得。此后,华润、招商退出,华侨城独自操盘,直至泰禾入股。几经周折后,项目终于要全部易主。
 
该案例折射出2017年土地市场的一些侧面。一方面,经过近两年的去化,房企对土地的需求仍然强烈,优质地块尤其受青睐。另一方面,地方政府虽大量供地,但介于内外部因素,企业在公开市场已渐显疲态。与此同时,各种因素影响下,2017年的市场已难觅“地王”身影。
 
这些变化既有历史因素的积累,也跟2017年以来的政策变化密切相关。严控高价地、土地供应因城施策、鼓励租赁住房和共有产权住房等共同构成的土地供给侧改革,被认为是土地市场这种变化的主要驱动力。这不仅影响未来的市场形态,还将影响企业的运营模式。
 
供给侧变革
 
对2017年土地市场影响最大的政策文件,莫过于国土部、住建部于2017年4月1日印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。
 
其中要求各地根据去化周期调整供地节奏。其中,商品住房库存消化周期12-6个月的城市,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。
 
在控制土地价格方面,通知强调,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,严防高价地扰乱市场预期。
 
通知还强调,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。这份文件得到了很好地执行,也决定了此后市场的各项变化。
 
热点城市土地供应规模加大,是最主要的变化。中银国际统计显示,2017年1-11月,百城住宅用地累计供应量同比上升15.1%,其中,一线城市的升幅达到63.8%。
 
以北京为例,随着12月27日再次挂出5宗土地,2017年供应住宅用地的建筑面积已达1168万平方米,同比上涨367%。而此前几年,北京甚少完成土地供应计划。
 
“虽然很多地块的位置相对偏远,但至少让我们看到了在北京市场继续深耕的可能。”某福建房企相关负责人向21世纪经济报道表示,过去几年,北京供应土地偏少,很容易引发争抢。房企为保持在北京市场的存在感,多放缓开盘节奏,延长开发周期,这也间接导致了北京市场的新房供应相对不足。
 
另一个变化在于价格的控制。虽然平均拿地价格仍在上升,但由于设置最高限价的做法越来越普遍,2017年几乎没有高总价“地王”诞生,高单价地块也很少出现。
 
这不仅是土地出让规则变化导致,也有“限价令”因素的影响。“不管出让阶段还是销售阶段,总有一个环节会实施限价。”上述房企人士坦陈,企业对项目售价预估时,普遍比预期下调20%-30%,这就导致他们不敢花费过高代价去拿地。
 
正如前述案例,过往“地王”项目运营不佳,也导致企业在拿地时有所顾忌。易居克而瑞统计了2016年的50个典型“地王”(包括高总价地块及高单价地块)。截至2017年11月中旬,有14宗尚未开工(其中2宗闲置超一年)、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。
 
租赁用地供应增加,也是一个重要特征,具体表现为热点城市推出“全自持地块”。这些地块并未受到冷遇,部分反而很受欢迎。按照中原地产研究中心统计,截至2017年12月中旬,各城市出让的租赁土地面积超过500万平方米,按照单套面积60平方米计算,可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线城市。
 
未来五年,北京、上海、广州三城租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例超26%。
 
“地王”谢幕、租赁崛起、热点城市供应放量……这些变化主要来自供应端的政策驱动。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,这正是土地供给侧改革的内容,既体现了当前的政策思路,也代表未来的一种趋势。
 
从拿地到形成房屋供应,往往需要至少1~2年,因此上述措施能起到多少效果,目前尚难预估。但大部分受访人士认为,2017年土地市场趋于平稳,至少可以稳定预期。“高价地对心理预期的影响很大,容易造成市场情绪波动,但2017年这种情况几乎没有出现。”严跃进说。

相关文章