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最后的处女地,也要被开垦了!

日期:2017-12-25 16:05:47编辑作者:www.22sblive.com
最后的处女地,也要被开垦了!
 
23日,住建部部长王蒙徽指出,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
 
这是中央第一次明确提到县城也要去库存。
 
涨价去库存,同样的套路,熟悉的配方,这意味着2018年,将轮到目前房价还没有上涨的(已经大涨了的不包括)部分三四线城市以及县城大涨了,预计这些城市明年的涨幅有50%左右。
 
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住建部部长王蒙徽的讲话,主要分了两部分,第一部分是
 
坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
 
第一,“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“继续严格执行各项调控措施”等表述与此前的中央会议要求一脉相承,这意味着目前已经出台限购、限贷、限价、限售等调控政策的这些城市,不会出现松动,否则就不叫继续严格执行各项调控措施了,也无法防范化解房地产市场的风险,因为再涨,楼市崩盘的概率会很大。
 
为了化解房地产风险,银监会今年已经在严查资金违规进入房地产,12月22日,银监会又发布了《关于规范银信类业务的通知》,其中一条就是,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。房地产通过信托融资也会被严格限制,总之就是,房企融资更难了,这对楼市会产生一系列连锁反应,有利于倒逼房企在一二三线率先降房价回笼资金。
 
第二,“针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”在中央经济工作会议上,只说了一句要“实行差别化调控”,住建部长的话,相当于对这句话进行了解释。
 
那是否意味着,改善型购房需求政策会放松呢?比如下调首付比例。
 
樱桃【关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8)】认为,目前的限购限贷政策,实际上已经是差别化调控了,首套房刚需首付3成,跟以前的政策一样,对于改善需求,只要你卖掉现有房子再买,也没有完全算入二套,只是需要区分有没有过贷款记录。
 
比如深圳,改善型需求想换房,如果没有贷款记录,再买首付依然是三成,如果有过贷款记录,再买是五成。这本身已经区别了二套,算是支持改善型需求了。
 
只有北京的限贷政策最狠,当前是首套房首付不低于35%,首套非普通自住房不低于40%;二套房“认房又认贷”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%;贷款最长期限25年。
 
那明年有没有可能放松,比如像深圳这样的换房客买房首付下调到四成,北京下调到五成呢?
 
樱桃【关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8)】认为可能性不大,差别化调控政策虽然是由各个地方政府自主制定,但贷款政策是需要由央行配合执行的,住建部并没有权限,如果要放松,也需要调整几年,市场彻底被打趴了。
 
每次政府在出台限贷政策时,都会差别化调控,但实际上,在调控的过程中,刚需和刚改都不可避免的会被误伤,比如首套房贷利率的上浮,是由银行决定的,如果央行不给银行充足的额度,银行只能在有限的客户里筛选,谁愿意接受高利率,优先放给谁,除非是央行给足了额度,随便你银行怎么放没有上限,那银行才会以基准利率放给你,比如2016年,房贷额度多的很,银行都愿意给你打折,但现在是不可能了,银根在收紧,有限的资金需要分配好。
 
2018年的贷款收紧是百分百可以确定的事,比如深圳交行,明年的总额是140亿,其中消费贷占了100亿,房贷只有40亿,房贷肯定不足,那利率上浮是必然的,而消费贷的利息比房贷高很多,实际上相当于变相加息了,银行也在严格限制流入楼市,虽然不一定能堵住。
 
满足首套刚需、支持改善需求,这种提法,在2013年楼市调控的时候也提过,但实际上,限贷政策没有改变,直到2014年“930”后,中央要求放松楼市,才由央行统一取消限贷。现在房价都没稳住,怎么可能放松限贷支持改善型需求呢。
 
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住建部长讲的第二部分也值得关注,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
 
这句话,实际上就等于告诉大家,这些地方的房价还要上涨。我之前也一直在说,房价还没有上涨的地方,主要是三四线,如果算上县城,就是三四五线了,都会要轮着涨一遍的。(有些东部省份的县城比较发达,今年已经提前大涨了,就不算)
 
具体是哪些城市,需要大家自己查询当地房地产官网的库存数据,可参照这样的标准,库存在12个月以上,尤其是18个月以上的,房价从2014年930以来,还没有开涨,或者涨幅很小,比如20%以下的城市,二套首付只需要两成三成四成的,买房还给购房补贴的都可算需要继续去库存的城市。
 
大家都知道,这一轮去库存的方式,就是拼命让你加杠杆,货币非常宽松,首套房贷首付2成,有的城市,二套房跟首套房比例一样只要2成,这么低的首付,杠杆这么高,想不涨都难。
 
但是在一二线以及一二线周边的三四线城市还没有去完库存,还没有暴涨完之前,是轮不到落后的三四五线城市的,哪怕他们的政策从2014年930后也同样跟着放松了,哪怕这三年来都有棚改拆迁,因为有钱的都跑到大城市去买房了,留在小城市的,投资意识不强,总认为我们这小地方,人口就那么点,房子那么多空着没人住,房价能涨到哪去,过去这么多年,买房都没涨多少,买了也是白买,还不如拿钱干点别的。
 
只有等大城市涨完了,市场被限制住了,资金没地方去,才会轮到三四五线涨。导火索就是某个地方突然出了个地王,市场炒作一下,一个楼盘出现抢房,那处于沉睡中的需求就会在短时间内爆发,上涨预期开始形成后,恐慌的人们就会蜂拥而入,那些原本不急着换房的要换房了,原本首付不足的刚需要借钱买房了,原本手里有点闲钱但没打算投资房子的也要买房了,原本在一二线城市工作买不起房的,担心房价再涨,再也买不起了,会退而求其次,跑回老家地级市或者县城买个房占着,哪怕三五年都不会回去住。
 
买房永远都是买涨不买跌,之前不涨的时候,你以为再也不会涨了,有钱也不买房,等涨起来的时候,你又害怕再也买不到房了,没钱也要买。
 
经常有很多二三线城市的读者给我留言,夫妻家庭收入1.5万左右,光是房贷就得1万。
 
说真的,我只能同情他们,收入那么低,还要高价跟风买房,不买又天天担忧房价上涨而恐慌,焦虑,哎,悲剧。
 
现在那些房价还在三四千的城市,经过接下来的去库存政策,估计会被炒到六七千。
 
 
今天看到杨红旭的评价深感认同,【中国楼市已经累成狗了!】,2014年9.30以来这轮货币放水、楼市刺激、去库存、货币化棚改、农民工进城、人才新政,将刚需客、改善客、投资客、炒房客、拆迁户、农民工、大学生,一网打尽,韭菜根都刨出来了,房价地价史无前例的暴涨,楼市体力严重透支,该休整了,别再吃春药了,否则狗将累死。
 
这一轮去库存,真是要把任何一片处女地都开垦完,各个地方政府真的是对任何一个潜在需求都不放过,很多二线城市调控了,眼看着快没需求了,又来各种人才落户买房不限购的政策,武汉、郑州、成都、杭州都在这么干,这是下放地方自主调控权利的一个失败,地方可以打着吸引人才,为了城市竞争力的旗号,变相的放开限购,为市场增加需求,这种城市,只是在延缓楼市调整期的到来,但随着银行信贷的收紧,最后的需求也会消耗殆尽。而现在涨的时间越久,届时调整的时间也会越长。
 
但所有的需求全部释放完后,市场由谁来接盘呢?一二线还可花个三五年来继续培养韭菜,广大的三四五线该拆的拆了,该进城的进城了,还没进城的,你把房价炒到七八千,上万,想买也是心有余而力不足啊。

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